Reglamento del Estatuto de la Copropiedad y de la Administración del Condominio "Residencial Palma Real"
Artículo 1: Constitución Legal del Proyecto
El Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria y de Desarrollo Inmobiliario del Proyecto de Vivienda de Bajo Costo Residencial Palma Real, fue suscrito el día 6 de octubre del año 2015 y debidamente registrado en la Cámara de Comercio y Producción de Santo Domingo, Distrito Nacional. Está inscrito bajo el Registro Nacional de Contribuyentes (RNC) No. 1-31-36328-8 y es representado formalmente por la Asociación Popular de Ahorros y Préstamos (APAP), entidad financiera mutualista, constituida conforme a la Ley No. 5897 del 14 de mayo de 1962.
La APAP tiene su sede en la Avenida Máximo Gómez esquina Avenida 27 de Febrero, sector El Vergel, en Santo Domingo, con RNC No. 4-01-00013-1, y está representada por su Director de Banca Empresarial y Negocios Fiduciarios, Neit Nivar Jorge, y la Gerente de Negocios Fiduciarios, Chantal Marie Suárez Bugarin.
En calidad de propietario del inmueble correspondiente a la Parcela No. 66-007.4273-4275, ubicada en el Distrito Catastral No. 21, kilómetro 81½ de la Autopista Duarte, El Puñal, Santiago, identificada con la designación 2201606378_1-1_3, se ubica el proyecto Condominio Residencial Palma Real, con una superficie de 24,683.52 m².
Estructura y Cumplimiento Legal
El Condominio Residencial Palma Real está compuesto por 13 bloques de apartamentos de cuatro niveles cada uno, con acceso a la azotea. Su creación responde a lo establecido en el Artículo 20 de la Ley No. 5038, del 21 de noviembre de 1958, y sus modificaciones.
Este documento presenta el reglamento que define las normas del Estatuto de Copropiedad y la Administración del Condominio.
Ámbito de Aplicabilidad y Etapas del Proyecto
El proyecto se desarrolla dentro de la Parcela No. 66-007.4273-4275, en el Distrito Catastral No. 21, conforme a la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario y sus reglamentos. La Dirección Regional de Mensuras Catastrales del Departamento Central asignó a esta parcela el número 312495092169, según Oficio de Aprobación del 4 de abril de 2017.
División por Etapas
Primera Etapa
Esta etapa está conformada por cinco bloques de edificios ubicados al sureste del terreno, identificados con las letras: I, J, K, L, Y, que agrupan un total de 72 apartamentos.
Incluye la construcción de una planta de tratamiento de aguas residuales, una cisterna, parte del área recreativa, así como calles, aceras, áreas verdes, pasarelas y parqueos correspondientes.
Calles Principales del Proyecto
- Calle Boulevard Real: conecta el residencial con la Autopista Duarte y termina en la garita de seguridad.
- Calle Palma Real: es la vía principal, recorre el proyecto de suroeste a nordeste.
- Calle Las Palmeras: ubicada al noroeste del terreno, donde se encuentran los edificios de esta primera etapa.
Calles Internas del Residencial Palma Real
El siguiente plano identifica las principales calles internas del Residencial Palma Real: Calle Boulevard Real, que conecta la autopista Duarte con el residencial; Calle Palma Real, eje principal que recorre todo el proyecto; y Calle Las Palmeras, que sirve a los edificios de la primera etapa. Estas vías permiten el acceso vehicular y peatonal a las diferentes áreas del condominio.
Figura: Identificación de calles internas del Residencial Palma Real
Plano General del Residencial Palma Real
A continuación, se presenta el plano arquitectónico general del Residencial Palma Real, que muestra la distribución de los bloques, las calles internas, accesos y zonas comunes. Este plano es una representación clave para la planificación, administración y orientación dentro del condominio.
Figura: Plano general del Residencial Palma Real
Etapa Intermedia y Fases Restantes del Proyecto
Etapa Intermedia 1B
Existe una etapa adicional, denominada Etapa 1B, que corresponde al Centro Comercial Palma Real. Esta etapa contempla la infraestructura necesaria para el comercio local dentro del residencial, incluyendo aceras, áreas verdes, parqueos y una cisterna para el abastecimiento de agua.
Segunda Etapa
La Segunda Etapa del proyecto está compuesta por ocho bloques de edificios identificados con las letras: A, B, C, D, E, F, G y H. Esta sección incluye un total de 112 apartamentos y se encuentra ubicada en la zona noroeste del inmueble.
Dentro de esta etapa se integran también todos los componentes comunes necesarios para el confort de los residentes, tales como: una proporción de la Calle Las Palmeras, aceras, áreas verdes, jardines, pasarelas, parqueos y su correspondiente planta de tratamiento de aguas residuales.
Tercera Etapa
La Tercera Etapa es la fase final del desarrollo del Residencial Palma Real. Está constituida por 11 bloques de edificios, identificados con las letras: M, N, U, P, Q, R, S, T, U, W y X, también con un total de 112 unidades de apartamentos.
Esta etapa se encuentra ubicada en la zona noreste del terreno y cuenta con su respectiva proporción de la Calle Palma Real, además de aceras, áreas verdes, jardines, parqueos, pasarelas y una cisterna para abastecimiento de agua. También dispone de su planta de tratamiento de aguas residuales.
Adicionalmente, en esta etapa se contempla la construcción de un edificio multiusos dentro del área recreativa, el cual contará con todos los elementos necesarios para la comunidad, incluyendo piscinas y terrazas.
Etapas del Proyecto en el Plano
El siguiente plano muestra claramente la división física del Residencial Palma Real en sus diferentes etapas de desarrollo: Etapa 1, Etapa 1B (Centro Comercial), Etapa 2 y Etapa 3. Este esquema visual facilita la ubicación de cada fase dentro del terreno y su relación con las calles y áreas comunes.
Figura: Distribución de las Etapas 1, 1B, 2 y 3 del Residencial Palma Real
Descripción de las Partes de Propiedad Exclusiva
El proyecto habitacional del Residencial Palma Real cuenta con un total de Doscientas Noventa y Seis (296) unidades de propiedad exclusiva, distribuidas en 24 bloques de edificios clasificados en dos tipologías distintas: Once (11) Edificios Tipo A y Trece (13) Edificios Tipo B.
El proyecto está diseñado como un conjunto cerrado, protegido por una verja perimetral y con garita de seguridad en la entrada principal. Además, incluye zonas comunes y un área comercial, que complementan las funciones residenciales y serán detalladas más adelante.
Unidades Funcionales de Propiedad Exclusiva
Las unidades funcionales que constituyen la propiedad exclusiva están distribuidas de la siguiente manera:
Descripción de los Bloques de Apartamentos
El proyecto se compone de dos tipos de bloques de apartamentos, según su diseño y capacidad:
- Edificio Tipo A: Compuesto por 11 apartamentos distribuidos en 4 niveles, con 2 unidades por nivel.
- Edificio Tipo B: Compuesto por 13 apartamentos distribuidos en 4 niveles, con 4 unidades por nivel.
Modelos de Apartamentos por Bloque
La siguiente tabla muestra los modelos de apartamentos según el tipo de edificio, distribuidos por nivel, cantidad de dormitorios, área en metros cuadrados y número de unidades por piso. Esta clasificación permite entender claramente la organización vertical y la capacidad habitacional de cada bloque.
Figura: Distribución de niveles y áreas por tipo de edificio (Tipo A y Tipo B)
Modelos de Apartamento por Bloque
Edificio Tipo A
| Nivel | Descripción | Área | Cantidad |
|---|---|---|---|
| 1er Nivel | 3 Dorm. | 86.60 m² | 4 |
| 2do Nivel | 3 Dorm. | 86.90 m² | 2 |
| 3er Nivel | 3 Dorm. | 86.90 m² | 2 |
| 4to Nivel | 3 Dorm. | 87.50 m² | 2 |
Total: 8 apartamentos por bloque de Tipo A
Edificio Tipo B
| Nivel | Descripción | Área | Cantidad |
|---|---|---|---|
| 1er Nivel | 3 Dorm. | 86.60 m² | 4 |
| 2do Nivel | 3 Dorm. | 86.90 m² | 4 |
| 3er Nivel | 3 Dorm. | 86.90 m² | 4 |
| 4to Nivel | 3 Dorm. | 87.50 m² | 4 |
Total: 16 apartamentos por bloque de Tipo B
Áreas Comunes Adicionales
Ambos tipos de edificios están diseñados para incluir áreas comunes que benefician a todos los residentes. Estas áreas comprenden: escaleras, espacios para tendederos, zonas designadas para tinacos y compresores de aire acondicionado, así como una área de uso exclusivo para los apartamentos del cuarto nivel.
Asignación de Apartamentos – Nomenclatura
Cada apartamento está claramente identificado mediante un sistema de nomenclatura alfanumérica. Esta se compone de una letra del abecedario que identifica el edificio (por ejemplo, A, B, C, ..., Y), seguida por el número del piso (1 para el 1er nivel, 2 para el 2do, etc.), y un número correlativo que indica la posición del apartamento de izquierda a derecha.
Por ejemplo, el apartamento A-101 indica: Edificio A, 1er Nivel, apartamento número 1 (el primero a la izquierda).
Diagramas por Edificios
A continuación se presenta un diagrama con la distribución de edificios por etapas en el proyecto Residencial Palma Real. Cada etapa agrupa varios edificios identificados por su letra, tipo (A o B) y la cantidad total de apartamentos. Esta clasificación permite una visualización clara del desarrollo del proyecto por fases.
Figura: Distribución de edificios por etapas (Primera, Segunda y Tercera)
MODELOS DE APARTAMENTO POR BLOQUE
Edificio Tipo A
| Nivel | Descripción | Área | Cantidad |
|---|---|---|---|
| 1er Nivel | 3 Dorm. | 86.60 M² | 4 |
| 2do Nivel | 3 Dorm. | 86.90 M² | 2 |
| 3er Nivel | 3 Dorm. | 86.90 M² | 2 |
| 4to Nivel | 3 Dorm. | 87.50 M² | 2 |
| Total | 8 | ||
Edificio Tipo B
| Nivel | Descripción | Área | Cantidad |
|---|---|---|---|
| 1er Nivel | 3 Dorm. | 86.60 M² | 4 |
| 2do Nivel | 3 Dorm. | 86.90 M² | 4 |
| 3er Nivel | 3 Dorm. | 86.90 M² | 4 |
| 4to Nivel | 3 Dorm. | 87.50 M² | 4 |
| Total | 16 | ||
Los edificios cuentan además con áreas comunes, como escaleras, área de tenderos, área para tinacos, compresores de aire acondicionado y un área de uso exclusivo para los apartamentos del cuarto piso.
Asignación de los Apartamentos - Nomenclatura
Cada apartamento está debidamente designado por una nomenclatura. Esta está conformada por letras del alfabeto en orden ascendente (A, B, C, D, E, ... Y), más el número del piso (1 = 1er nivel, 2 = 2do nivel, 3 = 3er nivel y 4 = 4to nivel), seguido por el número de orden sucesivo.
Ejemplo: A-101 indica que el apartamento pertenece al e
DIAGRAMAS POR EDIFICIOS
EDIFICIOS POR ETAPAS
Primera Etapa
| Edificio | Tipo | Cantidad de Aptos. |
|---|---|---|
| I | B | 16 |
| J | B | 16 |
| K | B | 16 |
| L | B | 16 |
| Y | A | 8 |
| Total | 72 | |
Segunda Etapa
| Edificio | Tipo | Cantidad de Aptos. |
|---|---|---|
| A | A | 8 |
| B | B | 16 |
| C | B | 16 |
| D | B | 16 |
| E | B | 16 |
| F | A | 8 |
| G | B | 16 |
| H | B | 16 |
| Total | 112 | |
Tercera Etapa
| Edificio | Tipo | Cantidad de Aptos. |
|---|---|---|
| M | A | 16 |
| N | A | 8 |
| P | A | 15 |
| Q | A | 8 |
| R | A | 15 |
| S | A | 8 |
| T | A | 8 |
| U | A | 8 |
| W | A | 8 |
| X | A | 8 |
| Total | 112 | |
DESCRIPCIÓN DE LAS UNIDADES FUNCIONALES
El inmueble se identifica con la Designación Catastral No. 312485977809, destinada para fines residenciales exclusivamente. Todas las Unidades Funcionales constan con las siguientes dependencias:
- Sala
- Comedor
- Cocina
- Tres (03) dormitorios con sus clósets
- Dos (02) baños
- Área de lavado
El Condominio RESIDENCIAL PALMA REAL cuenta con un total de 13 bloques y 185 unidades funcionales, ubicado en Puñal Afuera con las siguientes unidades funcionales y sectores:
Relación de Superficie y Cantidad de Voto por Unidad
A continuación se presentan las tablas que describen la relación entre el área de cada unidad funcional y su correspondiente cantidad de votos según el reglamento interno.
REGLAMENTO DE LA COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN DEL "CONDOMINIO RESIDENCIAL PALMA REAL"
Números de Votos
De acuerdo con lo dispuesto en el párrafo segundo del Artículo 12 de la Ley 5038 del 21 noviembre del 1958, cada propietario tendrá derecho a un número de voto proporcional a sus derechos, el cual será fijado convencionalmente según lo especificado en la presente Declaración. Esta se procederá a depositar conjuntamente con el Reglamento ante las Oficinas del Registro de Títulos del Departamento de Santiago.
La cantidad de votos atribuidos a cada unidad solo podrá modificarse con el consentimiento unánime de todos los propietarios. Cuando cualquier parte de propiedad exclusiva se encuentre afectada por una hipoteca o un privilegio, el propietario de dicha parte, así como sus sucesores y cesionarios, no podrán ejercer su derecho de voto en la Asamblea del Consorcio de Propietarios sin el consentimiento previo y por escrito del acreedor hipotecario o del titular del privilegio.
Este consentimiento es requerido especialmente para cualquier decisión que implique modificar, alterar o cambiar la apariencia física del edificio, o bien para modificar, alterar o revocar las cláusulas y condiciones establecidas en este acto.
Porcentaje de Participación en las Cargas y los Gastos Comunes
El área de construcción de cada unidad, expresada en metros cuadrados, determinará el porcentaje de participación correspondiente en las cargas y gastos comunes del condominio. Este porcentaje también definirá el número de votos que le corresponde a cada unidad en la Asamblea de Propietarios.
Los valores se calculan conforme al área asignada a cada unidad y se especifican en la Resolución de Aprobación emitida por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales. Estos datos han sido consignados oficialmente en este Reglamento para su aplicación administrativa y legal.
Relación de Superficie y Cantidad de Voto por Unidad
Las siguientes tablas muestran la distribución del número de votos asignados a cada unidad funcional según su área construida, conforme lo establece el reglamento de copropiedad.
Reglamento de la Copropiedad y Administración del Condominio Residencial Palma Real
Artículo 3.- El propietario de cada unidad susceptible de propiedad individual en el condominio a que se contrae el presente Reglamento, lo es en relación con la superficie y espacios adquiridos en propiedad exclusiva, según su título de adquisición, planos registrados y lo que dispone este Reglamento. Dentro de ese ámbito, podrá ejercer salvo disposiciones contrarias, todos los derechos inherentes al dominio, en tanto no afecte las disposiciones de la Ley número 5038, del 21 de noviembre de 1958, y sus modificaciones. Podrá también hacer uso de las partes del Condominio que sean de propiedad común, así como, de las servidumbres y demás derechos que pudieren ser atribuidos por dicho Condominio, debiendo ajustar en todo momento su conducta al orden, moralidad, decoro y normas de convivencia que se describen en estos Estatutos y en los Reglamentos que tengan a bien ser aprobados para tales fines.
Artículo 4.- Todos los propietarios de las diversas unidades de que se compone el Condominio están obligados a acatar y a cumplir fiel y plenamente las disposiciones del presente Reglamento; el cual también obliga a los que en el futuro entren a formar parte del Condominio, por cualquier título o medio reconocido en derecho.
CAPÍTULO II: Competencia
Artículo 4.- Todas las acciones que surjan entre los propietarios, relativas a la administración y goce de los sectores de uso común del Condominio, o a la interpretación o ejecución del presente Reglamento de convivencia del Condominio denominado PALMA REAL, son de la competencia del Tribunal de Tierras. Este Tribunal será igualmente competente para conocer de las demás acciones que puedan surgir con motivo de la aplicación de la Ley 5038 del 21 de noviembre de 1958.
CAPÍTULO III: Órganos de Gobierno
Artículo 5.- Los Órganos de Gobierno y Dirección tendrán las obligaciones y atribuciones que le señala la Ley y el presente Reglamento, así como las que les asigne la Asamblea del Consorcio de Propietarios.
CAPÍTULO IV: Del Consorcio de Propietarios
Artículo 6.- El conjunto de propietarios de las unidades funcionales a que se refiere este reglamento, constituyen de pleno derecho, un consorcio cuyos organismos de dirección, administración y representación, son los siguientes:
CAPÍTULO V: La Asamblea y la Junta de Administración
Artículo 7.- De conformidad con el Artículo 9 de la Ley No.5038 del 21 de noviembre de 1958, el Consorcio de Propietarios posee personalidad jurídica, el cual actuará tanto frente a los terceros como a los mismos propietarios, como representante legal de todos los propietarios.
Artículo 8.- Los poderes del Consorcio de Propietarios, aún al dictar o modificar este Reglamento, se limitan a las medidas de aplicación colectiva que conciernen exclusivamente al goce y administración de las cosas comunes.
Artículo 9.- La Asamblea es la máxima autoridad del Consorcio. Constituída válidamente, tomará Resoluciones cuyo cumplimiento es obligatorio, aún para la minoría ausente o disidente, siempre que hubieren sido aprobadas por las mayorías exigidas por la Ley y por el presente Reglamento.
Artículo 10.- La Asamblea se reunirá ordinariamente por lo menos UNA (1) vez al año, dentro de los SESENTA (60) días subsiguientes a la finalización del ejercicio financiero.
Artículo 11.- La Asamblea se reunirá extraordinariamente, cuantas veces lo solicite el Administrador, o cuando lo soliciten a éste, por escrito, propietarios que representen por lo menos la mitad o más del total de las Unidades Funcionales.
Artículo 12.- Las convocatorias las hará el Administrador o en caso contrario, los propietarios que representen por lo menos la mitad más uno del total de los votos asignados a las unidades funcionales, si el Administrador no accede a convocarla dentro de las CUARENTA Y OCHO (48) horas de habérsele solicitado.
Artículo 13.- Las convocatorias se formularán mediante aviso por escrito con al menos tres (3) días hábiles de anticipación a la celebración de la Asamblea, mediante entrega a cada propietario, de una carta certificada que podrá ser dirigida a un domicilio distinto que el propietario haya elegido, de conformidad con el artículo 28 de la Ley No.5038 del 21 de noviembre de 1958.
Artículo 14.- Las convocatorias contendrán el Orden del Día, así como fecha, hora y lugar de la reunión.
Artículo 15.- Cuando el derecho de propiedad de un apartamento se encuentre pro-indiviso entre dos (2) o más personas, o este derecho esté desdoblado entre el nudo propietario y el usufructuario, existirá, un solo representante ante el Consorcio, quien actuará en nombre de todos.
Artículo 16.- Se considerará que habrá QUÓRUM para celebrar las reuniones de la Asamblea General, cuando asistan o se hagan representar al menos CINCUENTA Y UN POR CIENTO (51%) del total de los copropietarios del Condominio Residencial Palma Real, o sea, la mitad más uno.
Artículo 17.- Las Resoluciones de la Asamblea General, serán obligatorias, siempre y cuando hayan sido aprobadas por mayoría de votos de todos los interesados, tal como lo dispone el artículo 12 de la Ley 5038 del 21 de noviembre de 1958.
Artículo 18.- Se requiere el consentimiento unánime de los propietarios para la validez de las Resoluciones de la Asamblea General, cuando ellas se refieran a:
- a) Modificar los acuerdos que declaren, extiendan o restrinjan el número de las cosas comunes o que limiten las copropiedades.
- b) Realizar obras o instalaciones nuevas que afecten la arquitectura del Condominio, la parcela y sus dependencias.
- c) Resolver las cuestiones relativas a los actos de disposición o de constitución de gravámenes, cuando ellos se refieren a la enajenación o a la hipoteca de la totalidad del inmueble o de la totalidad o parte de los bienes comunes.
CAPÍTULO VI: Continuación de la Asamblea
Artículo 19.- Las Resoluciones de la Asamblea General, tendentes a dictar, modificar o sustituir disposiciones del Reglamento para las cuales la Ley 5038 del 21 de noviembre de 1958, o este Reglamento, no exigen el consentimiento unánime de los propietarios, requieren tal como lo exige el párrafo cuarto (4) del artículo 12 de la mencionada Ley, "una mayoría de las Tres Cuartas (3/4) partes de los votos de los propietarios y una mayoría ordinaria de los mismos."
Artículo 20.- Cada propietario tendrá derecho a los votos que le sean asignados a la Unidad Funcional que le corresponda. El propietario que no pueda concurrir a la celebración de la Asamblea, podrá nombrar un representante en su lugar, quien deberá estar provisto de un poder especial, instrumentado y legalizado por un Notario Público, el cual deberá presentar ante la Asamblea y que quedará depositado en los archivos del Consorcio.
Artículo 21.- La Asamblea General, será presidida por la persona que se designe en cada Asamblea, y el Administrador ejercerá las funciones de Secretario.
Artículo 22.- El Presidente dirigirá las discusiones, verificará el cómputo de las votaciones y tomará las medidas necesarias para el mejor encauzamiento y desarrollo de los debates.
Artículo 23.- Una vez designado el Presidente y el Secretario, la Asamblea procederá a pronunciarse acerca de si se halla legalmente constituida.
- a) Cada propietario tendrá derecho a votar y únicamente votarán los propietarios presentes o debidamente representados.
- b) Una misma persona puede representar a más de uno de los propietarios de los apartamentos.
- c) Los propietarios deben abstenerse de intervenir en las deliberaciones o votaciones relativas a asuntos o servicios de cuya utilización o conservación sean ajenos, o cuando su interés personal se halle en contradicción con el interés de la comunidad.
- d) El Administrador deberá abstenerse de participar en las deliberaciones o votaciones relativas a su gestión administrativa.
Artículo 24.- El Secretario (cuyas funciones son ejercidas por el Administrador), tendrá las obligaciones y facultades siguientes:
- a) Levantará en el Libro destinado al efecto, las Actas de las reuniones de la Asamblea General.
- b) Expedirá copia y certificaciones de las Resoluciones y acuerdos tomados por la Asamblea General, las cuales tendrán fe, respecto de los propietarios y de los terceros, siempre que estén visadas por quien presidió la Asamblea, o a falta de éste, por uno de los propietarios que estuvieron presentes en la Asamblea.
- c) Realizará el pase de listas y ayudará al Presidente en la verificación de las votaciones.
- d) Todas las demás funciones y atribuciones que lógicamente sean de su competencia, de acuerdo con la naturaleza del cargo.
Artículo 25.- Sin perjuicio de las atribuciones que les corresponden al Administrador, el Presidente y Secretario actuante en cada Asamblea serán considerados mandatarios del Consorcio para el cumplimiento de las Resoluciones que fueren adoptadas y especialmente a los efectos del otorgamiento de la escritura en que se haga constar la designación del Administrador.
Artículo 26.- Las Actas de la Asamblea General, deberán contener los siguientes datos: Lugar, Fecha, Hora de la Reunión, el número de votos presentes incluyendo el nombre de los propietarios a quienes pertenecen, el de los mandatarios, si existen, y apartamentos respectivos; constitución de Asamblea y Declaración de la validez de su constitución, texto de las Resoluciones adoptadas, expresando los votos a favor y en contra; las explicaciones de votos o declaraciones de que cualquiera de los propietarios desee dejar constancia.
Artículo 27.- El Acta deberá quedar asentada, dentro de los Tres (3) días de realizada la Asamblea, en un libro rubricado y firmado al final de su texto por el Presidente y el Secretario, la cual quedará depositada en poder del Administrador durante los Cinco (5) días sucesivos a su fecha para ser firmada por todos los propietarios presentes o representados.
Artículo 28.- Dentro de los Tres (3) días siguientes a la celebración de una Asamblea, serán comunicadas las Resoluciones adoptadas a los propietarios ausentes por medio de carta certificada. No mediando reclamaciones ante el Juez competente dentro de los Diez (10) días de firmadas y comunicadas las Resoluciones por la Asamblea se considerarán definitivas y no podrán hacerse reclamaciones fundadas por motivos de ausencia. Los propietarios ausentes de la Asamblea podrán expresar su conformidad con las Resoluciones adoptadas firmando una constancia al pie del Acta.
Artículo 29.- Son atribuciones y facultades de la Asamblea General:
- a) Designar el Administrador, así como a todo el personal que fuere necesario, fijando sus respectivas remuneraciones.
- b) Aprobar el presupuesto de ingresos y egresos, fijando las cantidades con las cuales deberán contribuir cada propietario a las cargas y gastos comunes y las formas y términos para efectuar los pagos, y procedimientos para cobrarlos.
- c) Sustituir el presente Reglamento o hacerle adiciones o modificaciones, por el voto afirmativo de los propietarios, en la forma prevista en el Artículo 19 de este Reglamento, disponiéndose que el titular que haya hipotecado su propiedad, debe obtener el consentimiento del acreedor hipotecario antes de acordar tales adiciones o modificaciones.
- d) Comprobar los avances realizados por cuenta de algún propietario por concepto de su contribución a las cargas comunes, y determinar sobre las cuotas contributivas no pagadas.
- e) Tomar decisiones sobre cualquier asunto que la ley o el presente Reglamento no haya puesto a cargo del Administrador o de cualquier otra persona, funcionario o tribunal.
Artículo 30.- La sustitución del presente Reglamento o sus modificaciones no serán obligatorias frente a los causahabientes a título particular, ni oponibles a los terceros, sino después de haber sido depositada una copia certificada de las mismas en la oficina del Registrador de Títulos correspondiente, y de haber sido anotadas al dorso del original del Certificado de Título y de los Duplicados existentes.
B) Del Administrador
Artículo 31.- El Administrador es el representante del Consorcio de Propietarios del inmueble, y será designado o removido por la Asamblea por mayoría de votos. Durará UN (1) año en sus funciones y puede ser reelecto indefinidamente. La designación puede recaer en uno de los propietarios, en uno de los acreedores hipotecarios o en una persona extraña al Condominio. El Administrador continuará en el ejercicio de sus funciones aún después de la expiración del término para el cual fue nombrado mientras no se le comunique la designación del reemplazante.
Artículo 32.- El Administrador renunciante o declarado cesante tiene la obligación de rendir cuenta documentada de su gestión; y en cualquier caso debe hacer entrega a su sucesor de todos los libros, documentos y actuaciones de la administración dentro de los QUINCE (15) días de notificar la renuncia o remoción, sin perjuicio de las reclamaciones que pudiera tener contra el Consorcio o el Consorcio contra él. No puede retener fondos del Consorcio en compensación de créditos suyos que sean discutidos o estén objetados, o pendientes de ser resueltos por litis incoada sea por él o por el Condominio.
Artículo 33.- El acreedor hipotecario tendrá las funciones del Administrador cuando los créditos por él otorgados afecten la totalidad o la mayor parte del edificio.
Artículo 34.- Las contribuciones de los propietarios a los gastos comunes, seguros y de cualquier otra carga prevista en este Reglamento o en la ley, serán pagadas al acreedor, cuando éste sea el Administrador en forma de cuotas mensuales que se agregarán a las amortizaciones del préstamo y a los intereses.
Artículo 35.- El acreedor hipotecario queda facultado en todo momento a renunciar a las funciones de Administrador, ya sea temporal o indefinidamente.
a) Atender todo lo relacionado con el buen gobierno, administración, vigilancia y funcionamiento del Condominio, y en general con todo lo relativo a las cosas y elementos de uso común y los servicios generales;
b) Dirigir los asuntos financieros concernientes a la recaudación, pagos y las operaciones de los libros de contabilidad que sean necesarias, con anotación de todas las partidas de gastos o ingresos. Estos libros, así como las cuentas y comprobantes respectivos, los mantendrán a disposición de los propietarios en las horas laborables;
c) Cobrar a los propietarios las cantidades con que deben contribuir a los gastos comunes y realizar los demás cobros y pagos que sean necesarios, extendiendo los correspondientes recibos y cheques;
d) Representar al Consorcio, bien como demandante o como demandado, y aún contra los mismos propietarios individualmente. Necesitará la autorización previa de la Asamblea General de dicho Consorcio para interponer demandas. Tiene igualmente la representación del Consorcio frente a las autoridades administrativas como ante los terceros;
e) Informar a la Asamblea General del Consorcio de propietarios con los detalles y comprobantes correspondientes, de los avances realizados por cuenta de algún propietario, por concepto de su contribución a las cargas comunes y cuotas contributivas no pagadas;
f) Demandar ante el Tribunal de Tierras el cese de las violaciones a las normas de convivencia, cuando no lo hubieren hecho los interesados;
g) Responder por la conservación y funcionamiento de las diversas partes del inmueble, fundamentalmente las de uso común de su vigilancia;
h) Confeccionar y someter a la Asamblea General del Consorcio de Propietarios el presupuesto anual de ingresos y gastos, fijando la contribución personal de cada propietario. Una vez aprobado el presupuesto cada propietario deberá hacer entrega de su cuota de contribución destinada a formar el fondo común para el pago de los gastos ordinarios de la administración, en la forma y proporción que determinen estos reglamentos a la Asamblea;
i) Tener bajo cuidado todos los ingresos y realizar todos los pagos que sean necesarios, cuidando de percibir el comprobante o recibo de cada pago;
j) Llamar la atención por escrito a cualquier propietario que infringiere las disposiciones relativas al uso de los elementos comunes, las normas de convivencia, con copia a los demás propietarios;
k) Llevar el Libro de Propietarios, en el cual se anotarán los nombres y demás datos de los dueños de los apartamentos, así como las sucesivas transferencias o gravámenes que ocurran en relación a esas unidades;
l) Convocar la Asamblea General a la cual rendirá cuenta de su gestión;
m) Cumplir y hacer cumplir las disposiciones de la Ley No.5038 del 21 de noviembre de 1958, las disposiciones de este Reglamento y las Resoluciones de la Asamblea General de Consorcio de Propietarios;
n) Abrir una cuenta bancaria a favor del Condominio en la cual se depositarán todos los ingresos y girar cheques contra dicha cuenta para realizar todos los pagos que sean necesarios, cuidando de no extenderlos al portador y que cada uno tenga su comprobante o recibo correspondiente. Estos cheques serán firmados por el Administrador. También firmará todos los balances, estado de cuenta y conformidad de saldo;
ñ) Nombrar o renovar al personal que laborará en el Condominio y vigilar por el fiel cumplimiento de sus deberes;
o) Resolver si le es posible, todas las divergencias entre los propietarios u otros ocupantes de los apartamentos;
p) Mantener en depósito los títulos de propiedad originales del conjunto del inmueble y los libros y documentos del Consorcio;
q) Hacer foliar o rubricar los libros de la Administración que requieran esa formalidad;
r) Expedir a requerimiento de Notario Público o Juez competente un certificado sobre la existencia de deudas por gastos comunes de la Unidad Funcional que haya de ser transferido;
s) Disponer la realización de reparaciones de carácter extraordinario, cuando de su omisión puedan resultar perjuicios para el Consorcio. La disposición deberá adoptarse con convocatoria inmediata de la Asamblea;
t) Intervenir en todas las reclamaciones relativas al uso de las cosas comunes y resolver a ese respecto.
CAPÍTULO VI - DE LOS PROPIETARIOS
Artículo 38. Será considerado propietario de un apartamento, quien acredite ser el titular del derecho de propiedad, mediante el Duplicado del Dueño expedido a su favor por el Registrador de Títulos correspondiente.
Artículo 39. Todo propietario está obligado a presentar su Certificado de Título al Administrador, dentro de los TREINTA (30) días de su adquisición, señalándole la dirección o elección de domicilio con el fin de dar constancia en el Libro de Propietarios, para fines de convocatorias u otros menesteres.
Artículo 40. A falta de cumplimiento de lo señalado en el párrafo anterior, se reputará propietario para los fines de las citaciones y votaciones en la Asamblea, la persona que figure registrada en el Libro de Propietarios, y la dirección que aparezca registrada en la Administración al momento de realizar las citaciones o convocatorias.
Artículo 41. El propietario de cada apartamento lo es en relación a la superficie y espacios adquiridos en propiedad, según su título de adquisición, planos registradores y lo que dispone este Reglamento. Dentro de ese ámbito podrá ejercer todos los derechos inherentes al dominio en cuanto no afecte las disposiciones de la Ley 5038 del 21 de noviembre de 1958, ni al presente Reglamento, ni los reglamentos de convivencia aprobados por la Asamblea del Condominio. Podrá también, hacer uso de las partes del edificio que sean propiedad común, siempre que con su uso no altere el derecho de los demás copropietarios.
Artículo 42. En el disfrute y aprovechamiento de su vivienda, tendrá que ajustarse, obligatoriamente, al destino que se le haya asignado, debiendo ajustarse en todo momento su conducta al orden, disciplina, moralidad, decoro y normas de convivencia establecidas por la Ley y este Reglamento.
Artículo 43. Todo propietario es responsable directo de las violaciones a las normas de convivencia y de los daños y molestias ocasionadas a los demás vecinos, y a las partes comunes del edificio, por sus visitas, empleados y en general, por las personas que ocupan y/o visiten su vivienda a cualquier título.
Artículo 44. Cada titular tiene la obligación de ejecutar con la premura que el caso requiera, en el apartamento de su propiedad, todas aquellas reparaciones y obras urgentes, cuya omisión pueda producir daños y dificultades a las viviendas vecinas o a las estructuras, solidez y seguridad general del edificio, siendo responsable de los daños y perjuicios resultantes del incumplimiento de esta obligación.
Artículo 45. Cada propietario pagará íntegramente los gastos que ocasionen las obras de mejoramiento, estética, reparaciones y demás obras ordinarias y extraordinarias interiores que requiera su vivienda.
Artículo 46. Cada propietario deberá poner en conocimiento del Consorcio de Propietarios, por conducto del Administrador, el propósito de realizar obras mayores o que puedan afectar la estructura general del edificio en su vivienda, tales como cambios de ventanas, puertas, etc., acompañado de los planos de la obra. Si dentro de los DIEZ (10) días subsiguientes a esa notificación, el Consorcio de Propietarios no presenta objeción alguna, se considerará tácitamente autorizado a realizarlas.
Artículo 47. Las obras menores que sea necesario realizar en la vivienda, tales como desobstrucción de las salidas de agua y servicios sanitarios, cambios de zapatillas de llaves o arreglos de éstas, reparación de los demás aparatos, cambio de luces, pintura, decoración interior, así como las demás que requiere su unidad, serán también por cuenta del propietario.
Artículo 48. El Administrador comunicará por escrito y el propietario estará obligado a permitir, la entrada en su vivienda de los individuos encargados de proyectar, inspeccionar o realizar cualquier obra de interés general, tanto cuando afecten los bienes comunes, como a las viviendas individuales o áreas comunes. Dichas obras deberán realizarse en el tiempo y forma que produzcan menos molestias a los ocupantes.
Artículo 49. En caso de que el propietario se proponga vender su apartamento, deberá comunicarlo previamente al Administrador, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 31 de la Ley 5038, y consignar antes de la venta su cuota de contribución a los gastos comunes. Si su apartamento está hipotecado, debe recabar previamente el consentimiento del acreedor.
Artículo 50. En caso de venta o transferencia de su apartamento, cada propietario se obliga a:
a) Comunicar al Administrador el nombre, apellido y domicilio del adquiriente;
b) Exigir que el adquiriente dé en el acto de transferencia, su expresa conformidad al presente Reglamento y las eventuales modificaciones posteriores;
c) Ceder al nuevo adquiriente su cuota parte en los fondos de reserva para la...
Artículo 54. En caso de discrepancia, en la cual la mitad de los propietarios no estén de acuerdo con la interpretación o solución propuesta, éstos podrán acudir en solución del asunto ante el Tribunal de Tierras.
Artículo 55. El uso y disfrute de cada vivienda estará sometido a las siguientes reglas:
a) Ningún titular podrá establecer en el edificio ninguna otra forma de explotación que no sea la de vivienda, a menos que expresamente se le autorice a otro uso por todos los propietarios;
b) No se producirán ruidos o molestias, ni se causarán daños, ni se ejecutarán actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios o de sus vecinos;
c) No se utilizará la vivienda para actos o fines contrarios a la moral y las buenas costumbres;
d) Las obras que ejecute cada propietario para la modificación, reparación, limpieza, seguridad y mejoras de su residencia, la realizará de manera interna sin variar la estructura, su fachada o arquitectura del edificio, y sin perturbar el uso y goce legítimo de los demás.
Artículo 56. Aunque se reconoce que cada propietario tiene el derecho de alquilar su vivienda, no obstante a esto, está obligado a lo siguiente:
a) Poner en conocimiento del Consorcio de Propietarios por conducto del Administrador, de la celebración del contrato de alquiler;
b) Responder a la moralidad, buenas costumbres y cumplimiento de estos Estatutos y los del Reglamento de Convivencia por parte del arrendatario;
c) Pagar las contribuciones para los gastos comunes siendo el único responsable;
d) Hacer constar en el contrato de arrendamiento, que el arrendatario conoce este Reglamento y las demás bases del Régimen de Condominio, y que obliga a acatarlas y cumplirlas en todas sus disposiciones.
PÁRRAFO: Sin embargo, cuando la vivienda se encuentre hipotecada, el propietario no podrá conceder ésta en alquiler sin el consentimiento de su acreedor.
DESCRIPCIÓN DE LAS ÁREAS COMUNES
El proyecto cuenta con áreas comunes, destinadas para el uso de todos los propietarios de los inmuebles del proyecto. Las cuales describimos a continuación:
ÁREA RECREATIVA. El proyecto cuenta con un área recreativa, que consta de diferentes espacios para el disfrute de la comunidad:
EDIFICIO MULTIUSO: desarrollado en dos niveles de aproximadamente 288mts² de construcción con terrazas techadas y descubiertas. En el 1er nivel cuenta con un pantry, gimnasio, oficina administrativa, dos baños públicos con inodoros y lavamanos. En el 2do nivel, un salón multiusos techado abierto, closets para almacenamiento y una amplia terraza semi-techada con pérgolas en madera.
PISCINAS: una para adultos (~40 mts³) y otra para niños (~10 mts³), rodeadas de piso de terraza para tomar el sol y esparcimiento.
Además, cuenta con: media cancha de baloncesto, área BBQ, juegos infantiles, pasarelas de esparcimiento, etc.
PLANTA DE TRATAMIENTO: tres plantas anaeróbicas para aguas residuales, soterradas en cada etapa bajo estacionamientos, según planos técnicos.
ÁREAS VERDES: zonas verdes distribuidas en el área recreativa, parque infantil, isletas y jardines.
CUARTOS DE BASURA: cerrados, con jardineras en el techo, distribuidos en todo el residencial.
OTROS SERVICIOS: cámaras de seguridad, sistema de agua y desagüe pluvial, red eléctrica soterrada con postes de hormigón. Generador de 75 kva para bombas de agua e iluminación. Servicios de telecable, teléfono e internet, con WiFi en el área recreativa.
Artículo 56. Los propietarios tienen el goce de las cosas comunes:
a) Toda la parcela y áreas verdes, jardines, estacionamientos y zonas de recreo;
b) Instalaciones centrales de electricidad, agua, teléfono;
c) Cisterna, bomba, colectores de aguas negras, pozos sépticos y filtrantes;
d) Escaleras, jardines, zonas comunes, azotea (tinacos, inversores, tendederos, compresores);
e) Partes estructurales como cimientos, techos, columnas, paredes maestras;
f) Todas las partes no asignadas a uso exclusivo.
Artículo 57 .- Las cosas comunes o bienes de propiedad común en ningún caso podrán perder su condición de tales, salvo decisión unánime de todos los propietarios.
Artículo 58 .- El Consorcio de Propietarios, por el voto unánime de todos sus componentes, y sin perjuicio de las disposiciones de la Ley 5038 del 21 de noviembre de 1958, podrá considerar elementos comunes con carácter limitado, aquellos que se destinan a ser utilizados exclusivamente al servicio de determinadas viviendas, con exclusión de los demás, en cuyo caso los gastos de mantenimiento, reparación, mejora y funcionamiento, correrán por cuenta exclusiva de los propietarios beneficiarios.
Artículo 59 .- Los propietarios, ocupantes, inquilinos, visitas, podrán utilizar los elementos comunes de acuerdo con su destino, naturaleza y uso, con toda moderación y prudencia, tratando de conservarlos en la mejor forma posible, y de manera que no impida, restrinja o estorbe el legítimo derecho de los demás propietarios, ocupantes, inquilinos o visitantes;
Artículo 60 .- No podrán ocuparse en cualquier forma y para cualquier objeto, aunque fuere temporalmente, los lugares y corredores de uso y propiedad común, así como tampoco hacerse construcciones, casillas y otras obras análogas en los balcones, galerías, terrazas, ventanas, etc., que den a la vía pública o a los patios interiores del edificio. Podrán usarse en los balcones, terrazas y ventanales pequeñas macetas de plantas ornamentales o flores, siempre que la humedad no perjudique a los vecinos, ni cause defectos en la pintura de las paredes del edificio, ni corran el riesgo de caerse poniendo en peligro la seguridad de las personas o cosas que se encuentren ubicadas en los pisos inferiores, áreas comunes o en la vía pública. En caso de que cualquiera de dichos objetos causare algún daño en perjuicio de terceros, la responsabilidad recaerá exclusivamente sobre el propietario de la unidad de propiedad exclusiva de donde haya provenido el objeto causante del daño.
Artículo 61 .- En general, queda prohibido realizar toda clase de obra y el depósito de materiales, mercaderías u objetos en las unidades funcionales y/o los sectores de uso exclusivo o de uso común, así como realizar todo acto que pueda comprometer la seguridad, estética y decoro del edificio, o pueda significar daños o molestias o estorbar la visual, en perjuicio de los demás propietarios.
Artículo 62 .- Las decisiones de la Asamblea de Propietarios que impliquen autorización para que puedan ser efectuados cambios en la apariencia exterior de los edificios deberán, antes de ser materializados, obtener la aprobación del arquitecto diseñador del Condominio.
Artículo 63 .- No podrán talarse los árboles existentes en las áreas comunes ni cambiarse las zonas destinadas a jardines y áreas verdes sin la previa aprobación del Consorcio de Propietarios.
Artículo 64 .- Las áreas comunes no podrán bajo ninguna circunstancia ser cedidas por los propietarios o inquilinos para ser usadas por parientes, amigos, agrupaciones, cofradías, sociedades, ni por ninguna otra clase de personas físicas o morales ajenas al Condominio, salvo lo señalado en el Art. 60 de este reglamento.
Artículo 65 .- Todas las obligaciones que en virtud de la Ley y del presente Reglamento correspondan a los propietarios en materia de uso y destino de los bienes propios y comunes y normas de convivencia, regirán igualmente para los nuevos adquirientes, arrendatarios, usuarios u ocupantes por cualquier título de cada una de las unidades de propiedad exclusiva.
CAPÍTULO VIII - DEL USO DE LA PROPIEDAD EXCLUSIVA
Artículo 66 .- Ningún propietario podrá variar el destino dado a su apartamento, sin contar con el previo consentimiento de la totalidad de los miembros del Consorcio de Propietarios; y además, con el consentimiento del acreedor hipotecario en caso de que el Condominio o su apartamento esté gravado con hipoteca.
Artículo 67 .- Cada titular gozará de su propiedad exclusiva de conformidad a las normas establecidas por la Ley 5038 del 21 de noviembre de 1958, a las disposiciones del Código Civil que no estén en conflicto con ella.
Artículo 68 .- El Administrador dictará las medidas necesarias para la recogida de basura, debiendo los propietarios ajustarse a las mismas, a fin de lograr la mayor eficiencia.
Artículo 69 .- Se prohíbe la tenencia de materiales y preparados químicos inflamables, explosivos, materias antihigiénicas o que produzcan humedad, malos olores, humos o cualquier clase de molestia a los vecinos, o que puedan atentar contra la salud.
Artículo 70 .- No se permitirán actos o experimentos químicos o físicos que puedan poner en peligro la seguridad de los apartamentos, o del edificio, o atentar contra la vida de personas.
Artículo 71. Además de las normas ya establecidas, los propietarios deberán ajustar su conducta a reglas que garanticen la paz y armonía. Estas normas aplican tanto a los residentes como a sus visitas y empleados.
1. ASPECTOS GENERALES:
a) Mantener libres entradas, vestíbulos y corredores.
b) No tener animales que molesten a los vecinos.
c) Cuidar áreas comunes y mantenerlas limpias.
d) Reparar cualquier daño causado a bienes comunes.
e) No colocar letreros de venta o servicios.
f) No tender ropa en exteriores visibles.
g) Evitar ruidos molestos o música alta.
h) Solo se permiten fogones de gas o eléctricos, no BBQ en balcones.
i) El uso de BBQ móviles está limitado al área social designada.
j) No usar zonas comunes como depósitos.
k) Prohibido jugar o hacer reuniones en entradas a edificios.
l) No almacenar químicos o materiales peligrosos.
m) No usar empleados del condominio para tareas personales.
n) Adecuar el lobby en armonía con los vecinos.
o) No realizar actividades que pongan en riesgo la salud o seguridad.
p) Permitir entrada a fumigadores en días y horas asignados.
q) Seguir normas de recolección de basura.
r) Respetar correspondencia ajena.
s) Usar reglas de cortesía.
t) Notificar mudanzas al encargado.
u) En alquileres, entregar estas normas al inquilino y notificar cumplimiento.
2. ÁREAS DE ESTACIONAMIENTO:
- Parqueos asignados deben respetarse (ej. A-101).
- 92 parqueos opcionales (Z01–Z92).
- No se permite uso de parqueos ajenos salvo autorización escrita.
- Se habilitará parqueo para empleados previa autorización.
3. JARDINERÍA:
- Solo personal autorizado puede sembrar o podar.
- Prohibido dañar áreas verdes o verter sustancias nocivas.
4. ANIMALES DOMÉSTICOS:
- Solo dentro del apartamento.
- Deben salir por emergencia y con correa.
- Multas por no recoger desechos.
5. LAVAR CARROS: Prohibido lavar vehículos en el condominio.
6. BASURA: Debe ir en fundas cerradas al área asignada. No botellas de vidrio sin protección.
7. SEGURIDAD: Seguir indicaciones del personal de seguridad. Usar distintivos para acceso.
8. ACCESO E IDENTIFICACIÓN:
- Vehículos deben estar identificados y tener control de acceso.
- Visitantes entran por puerta peatonal tras validación.
9. GENERADORES Y GLP:
- Solo con aprobación unánime del Consorcio.
10. REMODELACIONES INTERNAS:
- Con aprobación si afecta estructuras. Horario: lun-sáb 8–12 y 2–5 pm.
11. HIERROS Y TOLDOS: Solo modelo aprobado por Consorcio.
12. PAGO PROPORCIONAL:
- Cuotas deben pagarse a tiempo. Se podrá iniciar cobros legales por atraso.
13. DAÑOS AL CONDOMINIO:
- Deben resarcirse en 15 días. Se tomarán medidas legales si no se pagan.
14. USO DE BIENES COMUNES: Deben devolverse tras su uso (carritos, etc.).
15. ANTENAS/PARÁBOLAS: Requieren aprobación del Consejo.
17. ÁREA PARA EMPLEADOS: Deben usar áreas designadas.
18. MODIFICACIONES: El Consejo puede emitir normas provisionales hasta aprobación en Asamblea.
19. PRÁCTICA DE DEPORTES: No se permite en áreas comunes.
Artículo 72 .- Las gestiones administrativas y financieras del presente Estatuto de Condominio, comenzarán el día Primero (1ro.) de Enero de cada año y finalizarán el día Treinta y Uno (31) del mes de Diciembre de cada año.
Artículo 73 .- En la reunión ordinaria de la Asamblea del Consorcio de Propietarios, el Administrador presentará un amplio y detallado informe de su labor administrativa, así como un informe financiero con los balances correspondientes, copia de los cuales se pondrá a disposición de los propietarios en el plazo previsto en el artículo 54 de estos Estatutos. Tanto los informes como los balances financieros deberán ser confeccionados según los libros de contabilidad que se hayan llevado, debiendo traer éstos y los comprobantes a la Asamblea.
Artículo 74 .- El presupuesto anual de ingresos y gastos se confeccionará asignando a cada propietario lo que le corresponda contribuir.
Artículo 75 .- Los gastos o egresos también se detallarán por partidas en las cuales constarán todos los posibles propietarios del Condominio.
Artículo 76 .- En caso de déficit en el presupuesto, el Consorcio de Propietarios podrá ordenar una contribución especial a cada propietario. Si hubiere superávit, el Consorcio podrá escoger entre mejorar o ampliar los servicios, o hacerlo ingresar en el Fondo de Reservas.
Artículo 77 .- El Consorcio podrá acordar la imposición de un recargo de un VEINTE Y CINCO POR CIENTO (25 %) mensual sobre las cantidades que se adeuden.
Artículo 78 .- Las cantidades que se recauden por este concepto se dedicarán a conjurar los déficits, y en su defecto, a engrosar el Fondo de Reservas.
CAPÍTULO XVI - DE LOS SEGUROS
Artículo 79 .- El edificio entero deberá ser asegurado contra los riesgos de incendio y terremoto por su valor, no pudiendo variarse esta disposición sin el consentimiento del acreedor hipotecario. Producido el siniestro, la indemnización será pagada a la persona designada por acuerdo unánime de los propietarios o según los resultados de la partición de que se hablará en el artículo siguiente. Independientemente de lo expresado, cada vivienda puede ser asegurada por su propietario, y en caso de ocurrencia de siniestro, la indemnización será pagada a quien corresponda según la póliza.
Artículo 80 .- Si el edificio se destruyera en su totalidad, o en parte, por incendio o por otra causa, cualquiera de los propietarios podrá pedir la partición del terreno y de los materiales con arreglo a las disposiciones generales sobre bienes indivisos. Dicha demanda será registrada en la forma que está establecida en el artículo 54 de la Ley de Registro de Inmobiliario.
Artículo 81 .- El Régimen de la propiedad dividida no podrá mantenerse sino mediante acuerdo unánime de los propietarios que determinen las condiciones de la reconstrucción.
Artículo 82 .- En caso de ruina o vetustez del edificio, la reconstrucción no podrá hacerse sino por el acuerdo unánime de los propietarios.
Artículo 83 .- En todos los casos de reconstrucción, los documentos y planos de la misma se someterán al Tribunal Superior de Tierras, para que éste ordene al Registrador de Títulos hacer los registros y anotaciones de lugar.
CAPÍTULO XVII - DEL FONDO DE RESERVA
Artículo 84 .- Se constituirá un Fondo de Reserva para la atención de gastos extraordinarios o fuera de presupuesto, así como las obras urgentes, ordinarias o extraordinarias, o innovaciones que afecten a todo el edificio o a los elementos comunes generales.
Artículo 85 .- Este Fondo se nutrirá de un VEINTE Y CINCO POR CIENTO (25 %) de recargo de las contribuciones ordinarias que tenga obligado a pagar cada propietario.
Artículo 86 .- Al Fondo se le abrirá una cuenta especial en un Banco o Asociación del Sistema Financiero Nacional.
Artículo 87 .- La Asamblea General tomará los acuerdos pertinentes en relación con la administración o inversión de este Fondo. Para el caso de obras de urgencia, el Administrador podrá tomar medidas que aconsejen las circunstancias, a reservas de convocar de inmediato la Asamblea General.
CAPÍTULO XVIII - DE LA DISOLUCIÓN DEL CONDOMINIO
Artículo 88 .- Los propietarios de una propiedad registrada bajo el régimen de la Ley 5038 del 21 de noviembre de 1958, pueden renunciar a sus beneficios mediante acto auténtico, o por acto bajo firma privada, en el cual las firmas de todos los propietarios se encuentren legalizadas por un Notario Público, siempre que todas las unidades de propiedad exclusiva estén libres de gravámenes y no existan deudas de cualquier naturaleza a cargo del Consorcio. Ese acto será sometido al Registrador de Títulos para que proceda a cancelar el Certificado de Título, y a sustituirlo de conformidad a la Ley.
CAPÍTULO XIX - DE LAS MODIFICACIONES DEL REGLAMENTO
Artículo 89 .- El presente Reglamento podrá ser sustituido o modificado únicamente por la Asamblea del Consorcio de Propietarios, con el voto afirmativo de la mayoría señalada en el Art. 19 del mismo y el consentimiento previo y escrito del acreedor hipotecario, tal como se dispone en el Art. 47 de estos Reglamentos. Cuando se trate de sustituir o modificar este Reglamento se especificará ese propósito en la convocatoria que se formule para la reunión correspondiente y ella contendrá la nueva redacción que pretenda darse a los artículos o el texto de las nuevas disposiciones según el caso. Tal como lo expresa el Art. 36 de este Reglamento, la sustitución, modificación o adición no surtirán efecto alguno, mientras no haya sido registrada en el Registro de Títulos del Departamento correspondiente, una copia certificada del Acta de la Asamblea en la cual fueron aprobadas. Las firmas de las personas que certifiquen dicha acta deberán a su vez, ser legalizadas por el Notario Público. Mientras la sustitución, modificación o adición de que se trate no entren en vigor, seguirá en plena vigencia y efectos el presente Reglamento.
Artículo 90 .- El presente Reglamento deberá ser registrado en el Registrador de Títulos del Departamento correspondiente y obligará también a todos los causahabientes de los propietarios. La Asamblea del Consorcio de Propietarios tomará las providencias necesarias, a fin de que cada propietario tenga una copia fiel y exacta del mismo.
Artículo 91 .- Todas las demás cuestiones no previstas en el presente Reglamento serán resueltas de conformidad con las disposiciones de la Ley No. 5038 de fecha 21 de noviembre de 1958, y sus modificaciones (G.O. No. 8308) y de los Reglamentos que pudieran ser dictados para la aplicación de dicha Ley.
REGLAMENTO DE LA COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN DEL "CONDOMINIO RESIDENCIAL PALMA REAL"
Hecho y firmado en la ciudad de Santo Domingo, Distrito Nacional, Capital de la República Dominicana a los cinco (05) días del mes de abril del año dos mil diecisiete (2017).
EL PROPIETARIO
ASOCIACIÓN POPULAR DE AHORROS Y PRÉSTAMOS (APAP), en nombre y representación como fiduciaria del FIDEICOMISO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA Y DE DESARROLLO INMOBILIARIO DEL PROYECTO DE VIVIENDA DE BAJO COSTO RESIDENCIAL PALMA REAL RNC 1-31-36328-8
Firmado por:
NEIT NIVAR JORGE – Director de Banca Empresarial y Negocios Fiduciarios
CHANTAL MARIE SUAREZ BUGARIN – Gerente de Negocios Fiduciarios
Certificado por:
Yo, Lic. Magnolia Peña Nadal, Notario Público de los del Número del Distrito Nacional, certifico y doy fe que la firma que aparece en el presente documento fue puesta en mi presencia libre y voluntariamente por los firmantes NEIT NIVAR JORGE y CHANTAL MARIE SUAREZ BUGARIN, en su calidad ya señalada, quienes me han declarado bajo la fe del juramento que esa es la firma que acostumbran a usar en todos los actos de su vida, sean estos de naturaleza pública o privada. En la ciudad de Santo Domingo, Distrito Nacional, Capital de la República Dominicana, a los cinco (05) días del mes de abril del año dos mil diecisiete (2017).
Notario Público Matrícula No. 4268 – Lic. Magnolia Peña Nadal
Copia del documento notariado del Reglamento
